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Guida dell’acquirente (5)

Nota: Rimontgó si raccomanda di consultare uno specialista, sia in materia legale o giuridica, che fiscale, ed in altri ambiti relazionati con il settore immobiliare. In tal senso, i nostri clienti potranno mettersi in contatto con noi, qualora desiderino sollecitare i dati dei professionisti che possano offrire un’attenzione personale.

Tassazione sull’acquisto di un immobile

1.Tassazione in caso d’acquisto presso un impresario

2. In caso di acquisto presso un privato

3. Imposte e spese che comporta un prestito ipotecario

1.TASSAZIONE SULL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

L’acquisto di beni immobili in Spagna è gravato dalle principali imposte indirette: l’Imposta sul Valora Aggiunto (d’ora in poi IVA) e l’imposta sulla trasmissione Parimoniale e sugli Atti Giuridici Documentati nella modalità di Trasmissioni Patrimoniali Onerose e Atti Giuridici Documentati (d’ora in poi TPO e AGD)

Per determinare che tassa dovremmo versare in ogni caso, l’aspetto fondamentale sarà la natura di chi effettua la trasmissione. Ovvero, se si tratta di un impresario o di un privato.

Generalmente, se stiamo acquistando una casa nuova, chi vende è un impresario, mentre si tratterà di un privato se stiamo comprando una casa di seconda mano.

1.1 Tassazione in caso d’acquisto presso un impresario.

Se acquistiamo da un impresario, la prima cosa che dobbiamo tenere in conto è la tipologia di bene con cui stiamo trattanto. L’impresario è un soggetto passivo dell’IVA, perciò, a meno che si tratti di una trasmissione libero, si dovrebbe sommare l’IVA sul prezzo della vendita accordato.

Sono esenti dall’IVA le compravendite di terreni non edificabili e, in materia diedificazioni, i secondi o ulteriori passaggi delle stesse, intendendo come primo passaggio quello realizzato dal promotore una volta terminata la costruzione o la riabilitazione integrale dell’edificazione.

Per tanto, se acquistiamo una casa nuova (agli effetti della “ley primera entrega”) si dovrà pagare l’IVA al venditore.

I tassi d’IVA vigenti sono i seguenti:

  • – Tasso ultra-ridotto del  4% per i passaggi di case sovvenzionate.

  • – Tasso ridotto dell’ 10%  per i passaggi di edifici, abitazioni, garage e annessi.

  • – Tasso generico del 21% applicabile a tutte quelle operazioni sui beni che non godono di un    tasso minore. Per esempio i locali commerciali.

 

Oltre all’IVA, che si paga direttamente all’impresario che ci vende l’immobile, è possibile che la transazione rimanga soggetta all’imposta sulle trasmissione patrimoniali e sulle modalità “Atti giuridici documentati” (AJD, in spagnolo).

Per la Comunità Valenziana, sono stabiliti i seguenti tipi di aggravio:

1. L’1,5 % con carattere generale.

2. Lo 0,1 % se si tratta della prima iscrizione al registro pubblico che documenta l’acquisto della residenza.

3. Il 2 % per i casi in cui si rinuncia all’esenzione dell’IVA.

1.2. Se acquistiamo un immobile da un privato

In questo caso, l’imposta da pagare è quella sulla Trasmissione Patrimoniale, nella modalità di Trasmissione Patrimoniale Onerosa (TPO).

Quest’imposta è incompatible con l’ IVA, e perciò, in nessun caso dovremmo pagarle entrambe.

Saranno soggette a TPO le compravendite di beni immobili tra i privati e gli acquisti presso impresari che si dichiarino esenti da IVA.

L’aggravio fiscale sarà del 10% salvo compravendite di case sovvenzionate, alle quali si applica il 8%.  A differenza di quello che succede con  l’IVA, colui che è obbligato a pagare il debito tributario è l’acquirente.

Se inoltre il privato non possiede la Residenza Permanente in Spagna, l’acquirente sarà obbligato a trattenere e versare il 3 % della controprestazione concordata, in qualità d’anticipo dell’imposta che deve pagare il non residente e versarla all’agenzia tributaria.

1.3. Imposte e spese comportano un prestito ipotecario

Se dobbiamo richiedere un prestito ipotecario alla banca per poter comprare l’abitazione, in aggiunta alle spese del notaio, del registro e della gestione che abbiamo menzionato nel paragrafo sulla comprevendita, si ha l’imposta sugli Atti Giuridici Documentati e altri vincolati all’ente bancario prestatario:

  • – Imposte sugli Atti Giuridici Documentati (AGD): si distinguono due ipotesi:

1.Casa acquistata non sovvenzionata dalla Stato: in questo caso la formalizzazione del prestito ipotecario matura la tassa AGD, che è dell’1,5% della Responsabilià Ipotecaria (il cui importo viene trasferito dalla banca al registro pubblico).

2.Casa con acquisto sovvenzionato dallo Stato: in questo caso la registrazione del prestito ipotecario è esente dal pagamento dell’imposta, come anche la cancellazione posteriore dallo stesso registro, anch’essa esente dal pagamento dell’imposta.

3.Residenza abituale: se la casa fungerà anche da residenza permanente, cosa che va specificata al momento della registrazione, l’imposta sul AGD, è dello 0,1 % sulla responsabilità ipotecaria.

  • Tassazione sull’immobile: normalmente per l’approvazione del prestito ipotecario da parte della banca, questa, esige la valutazione della casa oggetto dell’acquisto da parte di una impresa valutatrice omologata, al fine di determinare l’importo massimo del prestito ipotecario e le condizioni dello stesso. Normalmente la banca concede un importo di prestito in base al valore della tassazione, sempre che detto importo non superi il prezzo della casa. L’importo normalemente dipenderà dal valore della tassazione, e oscillerà tra I 180 € e i 400 €.

  • Altre spese: la banca può stabilire il pagamento  di una commissione d’apertura, che consiste solitamente in una percentuale sul capitale prestato. Assicurazione multirischio sulla casa: in virtù della legge 2/1981 si obbliga il titolare di un prestito ipotecario a stipulare un’assicurazione incendio (o danni), per il bene ipotecato. E’ un’assicurazione che copre il contenitore, non il contenuto della casa che può essere coperto ampliando la suddetta assicurazione. Può essere raccomandabile , sebbene non obbligatorio, stipulare un’assicurazione d’ammortizzazione del prestito che copra, in caso di decesso del titolare, il capitale del prestito da pagare.

 

Capitolo: 1234 – 5 – 67

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